房主卖房隐瞒房子凶案史 构欺诈房主退回房款

2007年，李某以市场价40万元购买了刘某的一套二手房。装修时，邻居悄悄告诉他，此房屋内曾经发生过凶案。听闻此事，李某遂要求退房，遭到拒绝。于是，李某提起诉讼，请求撤销房屋买卖合同，并要求退还购房款。

刘某辩称自己卖的是房子，不是房子的历史。其已将手续齐全、产权明晰、不存在安全隐患的房屋交给了李某，履行了相关义务，请求法院驳回李某的诉请。

　　[法院判决]

　　法院审理后认为，被告刘某隐瞒房屋曾发生凶案这一重要事实，未履行告知义务，其行为构成欺诈。按照《合同法》54条的规定，判决撤销房屋买卖合同，被告退还原告购房款40万元。

　　[律师评析]

　　本案是一起买房人以不知房屋是“凶宅”为由而要求撤销购房合同的纠纷。购房者能否以房屋是“凶宅”而提出以上主张呢？

　　首先，我国法律规定，民事活动应当尊重社会公德，不得有悖公序良俗。目前，相关法律、法规虽没有关于“凶宅”的规定，但是按照传统的民俗，“凶宅”确实是一般人不愿接受的。

　　其次，笔者认为，房屋的价值除了由建筑成本、交通、地理位置等因素决定外，还受居住环境、人文环境等多种综合因素影响。如果是二手房，从生活经验出发，购房者通常会考虑房屋之前的主人、发生过的事件等问题。如果是“凶宅”，将在很大程度上直接影响购房者是否决定购买，并影响房屋价格。

　　本案中，李某同意以市场价购买刘某的房屋时，并不知道诉争房屋曾经发生过杀人事件。从生活经验出发，如果李某知道上述事实，可能不会购买刘某的房屋，即使购买，也可能不会同意以市场价格40万元购买。

　　再次，在订立房屋买卖合同之时，刘某隐瞒房屋是“凶宅”能否认定欺诈？

　　所谓欺诈，是指订立合同的一方当事人利用对方当事人不知情的情况故意采用欺骗的方法，如故意陈述虚假事实、隐瞒真实情况等，使对方当事人陷于认识上的错误，从而违背自己的真实意识而作出订立合同的意思表示。这里所说的“错误”，是指对合同内容及其他重要情况的认识缺陷。欺诈行为分为两种：一种是积极的欺诈行为，即故意陈述虚假事实的行为，比如对自己的产品作不切实际的宣传，夸大自己产品的功效等。另一种是消极的欺诈行为，即故意隐瞒真实情况的行为，比如故意隐瞒己方提供的合同标的物的固有缺陷和瑕疵，或者故意隐瞒某些对合同对方当事人明显不利的重要事实和信息等等。

　　本案中，刘某明知自己的房屋发生过命案，却故意隐瞒这一直接影响李某决定是否购买的重要信息，从而导致李某违背其真实意思签订购房合同，其行为已构成欺诈。法院判决支持原告要求撤销购房合同、退还购房款的请求符合《合同法》的规定。

　　本案也告诉我们，人们在市场经济中进行交易时，除了要遵守法律条款中一些硬性的法律准则，还要遵守像诚实信用、善良风俗等这样具有价值指导性的法律原则。

　　【法律链接】

　　《中华人民共和国合同法》

　　第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

　　第七条 当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

　　第五十四条第二款 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

　　《民法通则》第七条 民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益。